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相場賃料と期待利回り

約1,500万件(※1)のデータベースからヘドニック・アプローチ(※2)により賃料相場の推計モデルを構築。また、調査対象エリアの期待利回りを推定します。

(※1)2015年05月31日現在(※2)ヘドニック・アプローチとは、多変量解析一つ。「時間距離(徒歩分数)」「築年数」「専有面積」の各要因が、「賃料」に対してどの程度の影響を与えているか説明することができます。

マーケット将来予測

現在までの賃料と利回りの推移を元に、モンテカルロ・シミュレーション法(※1)を用いて5年後・10年後・20年後のマーケットのシナリオ推移を予測します。

(※1)モンテカルロシミュレーション法とは、本来1つであった将来の物件価格算定パラメータを、多数のシナリオとすることで得られる分布から、その変数の平均的な値だけでなく散らばりの程度を得ることで、将来のマーケットシナリオを確率密度分布で得る事を目的としている方法です。賃料単価を説明する為の計算モデルに、「世帯数」「消費者物価指数」「可処分所得」、期待利回りを説明する為の計算モデルに、「実質金利」、「マネタリーベース」、「賃料の将来変化」、「景気動向指数(CI)」を採用し、これらをそれぞれ数万回のケース試算を行うことにより、将来のマーケットシナリオを予測します。

DCF法による投資評価

ヘドニック・アプローチとモンテカルロ・シミュレーション法によって得られた賃料・利回り推移から、対象不動産の生み出すキャッシュフローをDCF法(※1)によりシミュレーションします。

(※1)DCF法(ディスカウント キャッシュ フロー法)とは、投資判断の価値尺度の一つ。投資家の行動や投資基準などの様々な要素(想定条件)を反映させた分析手法です。

地域特性

不動産投資に必要不可欠な、対象物件の属する地域の人口動態や最寄り駅周辺の概況、開発計画情報、地価の動向、さらには居住者像の分析を行います。

物件個別情報

物件の登記情報(※1)、都市計画法(※2)から建築基準法(※3)まで、法的な見地から物件を調査します。また、投資物件の設備状況や管理状況、不動産投資に必要な情報を調査します。

(※1)土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたす。(※2)都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。(※3)建築法規の根幹を成す法律で、建築物を建設する際や建築物を安全に維持するための技術的基準などの具体的な内容が示される。

FAIR MARK REPORTご提供価格

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膨大なデータベースから、賃貸市場の安定性、賃料の下落率、過去の取引事例、投資エリアの人口推移など、検討されている投資物件の運用に必要な将来予測をレポート化いたします。また、投資物件の管理状況やエリアにおける需要供給から都市計画などを始め、法的な見地で物件に不備がないかなどをご確認いただけます。*特許出願中

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